Cambio di destinazione d'uso

I cambi di destinazione d’uso di unità immobiliari possono rientrare in una delle seguenti fattispecie, cui corrispondono differenti moduli per la relativa comunicazione.

I cambi d’uso senza opere edilizie contestuali sono normati dagli art. 51 e 52 della L.R. 12/05, dall’art. 5 del Piano delle Regole (PdR) e dall’art. 9 del piano dei Servizi (PdS) del vigente Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano.
Si precisa che possono essere presentati con il predetto modulo i cambi d’uso di immobili per i quali sono decorsi dieci anni o più dall’ultimazione dei lavori dell’ultimo titolo edilizio rilasciato (PdC) o presentato (DIA, SCIA,CILA).

L’avente titolo che presenta la comunicazione è sempre tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto è significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10) e della normativa vigente (si veda anche la pagina delle Bonifiche). Nei predetti casi deve essere allegata alla comunicazione del cambio d’uso apposita autocertificazione documentata (vedi modelli pagina “Bonifiche”). Si precisa infine che non possono essere presentati con questa modulistica i cambi d'uso finalizzati alla creazione di luoghi di culto e di luoghi destinati a centri sociali, per i quali è richiesta la presentazione di Permesso di Costruire. Nel caso in cui, successivamente ad una comunicazione di cambio d'uso senza opere, venga presentato un titolo edilizio per la realizzazione di opere, le stesse vengono riconnesse al cambio d'uso e occorre, pertanto, richiedere la verifica per l'eventuale adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione) e l'eventuale conguaglio oneri (il cambio d'uso senza opere, pur essendo sempre ammissibile, non consolida un cambio d'uso urbanisticamente rilevante in assenza del pagamento delle dovute monetizzazioni e non può essere utilizzato quale strumento per eludere la norma nel suo complesso).

I cambi d’uso senza opere edilizie contestuali per i quali sono decorsi meno di dieci anni dall’ ultimazione dei lavori dell’ultimo titolo edilizio rilasciato (PdC) o presentato (DIA, SCIA, CILA) sono soggetti alla verifica del conguaglio del contributo di costruzione e della necessità di reperimento della dotazione di servizi in quanto il mutamento di destinazione d’uso è riconducibile alle opere realizzate.
Le somme eventualmente dovute devono essere versate prima della presentazione della comunicazione con le modalità precisate nella modulistica pubblicata e deve essere allegata attestazione dell'avvenuto pagamento; è fatta salva la possibilità di rateizzazione.
Si precisa che l’adeguamento della dotazione di servizi - negli interventi di recupero dell’esistente con qualifica sino al Risanamento Conservativo – è dovuto, ai sensi del PGT vigente, nel caso di cambio di destinazione d’uso da funzioni urbane  produttive verso altre funzioni urbane (ed è possibile nel rispetto dei limiti di cui all'art.5.4 del PdR, ovvero previa verifica che l'area di intervento sia inferiore a mq. 5.000); le dotazioni territoriali per servizi sono da applicare all’ intera S.l.p. interessata da mutamento d’uso, nella misura del 100% della stessa S.l.p. e devono essere reperite in aree o attraverso la monetizzazione parziale o totale.
Si precisa inoltre che in tutti i casi di mutamento di destinazione d’uso con opere riguardanti immobili o parti di essi prevalentemente dedicati a funzioni urbane terziarie, commerciali e servizi privati, verso funzioni urbane residenziali, qualora l’intervento interessi un immobile avente una S.l.p. complessiva inferiore a 5.000 mq. non è dovuto il reperimento di aree per servizi. In caso si superi questa soglia dimensionale dell’immobile, ai sensi dell’art.11.4 PdR, il cambio d’uso non può essere presentato con il predetto modulo allegato, salvo il caso in cui l’intervento ricada nei Nuclei di Antica Formazione (NAF) o negli Ambiti contraddistinti da un Disegno Urbano Riconoscibile (ADR); in quest’ultimo caso se l’immobile è prevalentemente terziario (allegando dimostrazione/asseverazione) è dovuto l’adeguamento della dotazione di servizi nella misura del 18% della S.l.p oggetto di cambio d’uso (art. 9 PdS).

L’avente titolo che presenta la comunicazione è sempre tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto sia significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10) e della normativa vigente, come precisato nel paragrafo che precede (si veda anche la pagina delle Bonifiche).

I cambi d’uso con opere edilizie contestuali agli stessi sono normati dagli artt. 51 e 52 della LR 12/05 e dagli artt. 5, 6 e 11 del Piano delle Regole (PdR) e dall’art 9 del Piano dei Servizi (PdS) del vigente Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano.
Tali cambi d’uso devono essere comunicati nell’apposita sezione del modello relativo alla Comunicazione o al Titolo presentato in relazione all’intervento edilizio; gli stessi sono soggetti alla verifica della necessità di reperimento della dotazione di servizi, come riportato nel paragrafo che precede.
Si precisa che, ai sensi dell'art. 3.1 lett.c) del D.P.R. 380/2001, così come modificato dall'art. 65-bis della legge 96/2017, gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio ed assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purchè con tali elementi compatibili, nonchè conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi, sono qualificati di restauro e risanamento conservativo.

Richiamato inoltre l'art. 3.1 lett b) del D.P.R. 380/2001, secondo cui, per gli interventi di manutenzione straordinaria è atteso il mantenimento della originaria destinazione d'uso, considerato che la Circolare Regionale 20 luglio 2017 n. 10, ha contemplato la disapplicazione dell'art.52.1 della L.R. 12/2005, che prevedeva che i mutamenti di destinazione d'uso conformi alle previsioni urbanistiche comunali, connessi alla realizzazione di opere edilizie, non mutassero la qualificazione dell'intervento, si informa che: il mutamento di destinazione d'uso con opere comporterà la qualifica di restauro e risanamento conservativo (sempre se le opere conservino l'organismo edilizio e non lo trasformino facendo scattare la qualifica di ristrutturazione edilizia) e pertanto sarà assoggettato al corrispondente regime amministrativo (ovvero Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata se restauro/risanamento conservativo leggero e Segnalazione Certificata di Inizio Attività ex art.22 se restauro/risanamento conservativo pesante).

L’avente titolo che presenta la Comunicazione/Titolo è sempre tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto è significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10) e della normativa vigente, come precisato nel primo paragrafo di questa sezione.

Per i cambi d'uso finalizzati alla creazione di luoghi di culto e/o luoghi destinati ai centri sociali è necessaria la presentazione di richiesta di Permesso di Costruire (art. 52.3 bis LR 12/05) e attualmente per i luoghi di culto ciò è possibile solo in presenza di specifica programmazione comunale (cfr artt. 70,71,72 LR 12/2005).

In relazione al cambio d'uso da produttivo a commerciale, si sottolinea che per il combinato disposto degli artt. 5.3 del PdR e 9.1.1/9.1.c del PdS gli esercizi di vicinato possono essere esclusi dall'adeguamento delle dotazioni territoriali per servizi  (c.d. monetizzazione standard); tale esclusione è necessariamente opzionale e non automatica in quanto è subordinata alla presentazione di atto d'obbligo registrato e trascritto (valevole per il proponente ed i suoi aventi causa) con impegnativa alla monetizzazione in caso di successive fusioni /ampliamenti della/e unità commerciale/i di vicinato e/o di successivo ulteriore cambio d'uso verso altra funzione (terziario, servizi privati, residenziale); in assenza del citato atto d'obbligo la monetizzazione è dovuta; è stata aggiornata la modulistica per poter rendere facilmente accessibile al proponente la suddetta opzione.

Nel caso di cambio d'uso dalla funzione terziario/commerciale/servizi privati in immobili superiori a mq. 5000 in ambito NAF e ADR per prevalentemente residenziale si intende la presenza asseverata di slp residenziale superiore al 50%; per immobili in cui alla data di approvazione del PGT non erano prevalentemente residenziali è prevista la monetizzazione nella misura del 18% della Slp oggetto di mutamento - non si può ritenere ammissibile, in seguito ad uno o più cambi d'uso successivi all'approvazione del PGT, che l'immobile in origine terziario/commerciale si intenda poi prevalentemente residenziale; nel caso di cambio d'uso dalla funzione terziario/commerciale/servizi privati in immobili superiori a mq. 5000 in ambito ARU occorre presentare istanza di Permesso di Costruire Convenzionato.

Ai sensi dell'art. 32 delle NTA del PRG previgente nelle zone industriali-artigianali era ammessa una quota di funzioni compatibili (max 30% destinate a residenza esclusivamente di custodia, uffici amministrativi, tecnici ed attività di ricerca e di laboratorio, attività espositive e di vendita, commercio al dettaglio, ristoranti, bar, etc) considerate a tutti gli effetti libere e per le quali, laddove a suo tempo realizzate ai sensi della lettera b) del citato art. 32, possono essere considerate consolidate con tale destinazione; la lettera c) del citato articolo consentiva inoltre la realizzazione di uffici tecnici, attività di ricerca e di laboratorio, purchè compresi ed integrati nell'unità produttiva, max 20%; tali uffici sono a tutti gli effetti parte dell'attività produttiva e tali debbono essere considerati ai fini di un eventuale cambio d'uso verso la funzione terziaria o altra funzione. In interventi concernenti un'attività produttiva anche oggi si ritiene ammissibile il mantenimento o la realizzazione di uffici integrati, purché siano effettivamente integrati e venga specificato nel titolo; diversamente, in caso ad esempio di frazionamento di unità preesistente industriale con realizzazione di singole unità destinate ad uffici, quindi di fatto non più integrate con l'unità produttiva originaria e da essa funzionalmente ed effettivamente separate, occorrerà richiedere il cambio d'uso effettivo da industriale - artigianale a terziario.

La Legge Regionale  1 ottobre 2015, n. 27 distingue tra strutture ricettive alberghiere (strutture organizzate per fornire al pubblico, con gestione unitaria, alloggio in almeno sette camere o appartamenti, con o senza servizio autonomo di cucina e altri servizi accessori per il soggiorno, compresi eventuali servizi di bar e ristorante), assimilabili per orientamento consolidato alla funzione terziaria e strutture ricettive non alberghiere (case per ferie, b&b, etc), queste ultime più correttamente assimilabili - salvo puntuale verifica - alla funzione residenziale.

I sottotetti oggetto di intervento di recupero ai fini residenziali (artt. 63- 64-65 - LR 12/2005) non possono essere oggetto di cambio d'uso verso altra destinazione nei dieci anni successivi al conseguimento dell'agibilità.

Per quanto concerne le unità condonate si rileva che il condono è stato rilasciato per la funzione e situazione esistente (tanto che viene  contestualmente rilasciata l'agibilità speciale), ancorchè non regolamentare che come tale può essere conservata e mantenuta (gli interventi di M.S. non devono ovviamente peggiorare la situazione condonata); il cambio d'uso verso altra funzione può essere ammissibile solo nel caso in cui vengano rispettate le specifiche regolamentari relative alla nuova funzione che si intende insediare.

Laddove il cambio d'uso venga richiesto verso altra funzione caratterizzata da specifiche regolamentari più restrittive  tale cambio è condizionato al rispetto delle stesse.

I parcheggi privati al servizio delle funzioni urbane residenziali, terziarie e commerciali devono essere previsti obbligatoriamente ed esclusivamente per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di nuova costruzione.

Come presentare un Cambio di destinazione d'uso

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Come presentare un Cambio di destinazione d'uso SENZA OPERE.

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E' prevista la presentazione telematica attraverso il portale SUE "Impresainungiorno" per i cambi di destinazione d'uso SENZA OPERE.

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Aggiornato il: 2023/04/19